اخذ املاک و مستغلات در ترکیه تنها از طریق ثبت در دفاتر ثبت اسناد و املاک تایید می شود. قراردادهای مقدماتی املاک که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده یا به صورت کتبی با اشخاص حقیقی منعقد شده باشد، به خودی خود به منزله انتقال ملک نیست. قراردادهای اولیه فقط به عنوان یک تعهد در مورد انتقال مالکیت عمل می کند و املاک مورد نظر از طریق چنین اسنادی تغییر نمی کند. ممکن است تعهداتی از قبیل رهن، اقامه دعوی و انواع مشابهی از اقساط بر املاک مورد نظر وجود داشته باشد که ممکن است مانع فروش شود و این موارد باید قبل از شروع رسیدگی در اداره ثبت اسناد و املاک مربوط بررسی شود. استعلام مربوط به اموال غیرمنقول را می توان به صورت آنلاین در آدرس parselsorgu.tkgm.gov.tr انجام داد و از اطلاعات استان، ناحیه، محله/روستا، نقشه و پلاک ثبتی می توان برای استعلام غیرمنقول در اینجا استفاده کرد. بنابراین اطلاعات اولیه در مورد املاک و مستغلات، از جمله وضعیت فعلی آن، به صورت آنلاین از هر کجای دنیا قابل دسترسی است. با این حال، اطلاعات شخصی مالک قابل دسترسی نیست. اتباع خارجی نیازی به داشتن مجوز اقامت به عنوان پیش نیاز برای خرید املاک و مستغلات در ترکیه ندارند. علاوه بر این، به خارجی هایی که در ترکیه املاک و مستغلات خریداری می کنند، طبق قانون اتباع خارجی و حمایت بین المللی به شماره 6458، مجوز اقامت کوتاه مدت قابل تمدید اعطا می شود. شخص حقیقی یا حقوقی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارد باید به همراه صاحب ملک به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستری مراجعه کند. علاوه بر این، آنها می توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر ریاست، با تماس با مرکز تماس الو 181 که به صورت 24 ساعته خدمات ارائه می دهد، یا با مراجعه به آدرس randevu.tkgm.gov.tr قرار ملاقات بگیرند. از سوی دیگر، شرکتهای ترکیهای با سرمایه خارجی ابتدا باید به اداره برنامهریزی و هماهنگی استانی (IPKM) در فرمانداری محل مستغلات مراجعه کنند. پس از دریافت پاسخ مثبت از IPKM، باید به اداره ثبت اسناد و املاک درخواست داده شود. این شرکت ها می توانند به صورت حضوری، از طریق پست و یا ایمیل اقدام کنند. در ترکیه، اصطلاح "خارجی" از نظر کسب املاک در سه دسته تعریف می شود: 1) اشخاص حقیقی خارجی 2) اشخاص حقوقی خارجی 3) شرکت های ترکیه ای با سرمایه خارجی
ماده 35 قانون ثبت اسناد و املاک شماره 2644 مقررات مربوط به تحصیل املاک توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی را بیان می کند. از طرف دیگر ماده 36 مقررات مربوط به شرکت های دارای سرمایه خارجی را بیان می کند. کشورهایی که اتباع آنها حق کسب املاک در ترکیه را دارند توسط شورای وزیران تعیین می شود و شورای وزیران می تواند در صورت لزوم شرایط خاصی را در مورد تحصیل املاک اعمال کند.
محدودیت های قانونی برای تحصیل املاک توسط اشخاص حقیقی خارجی :
در صورت اعطای مجوز، اشخاص حقیقی خارجی می توانند انواع املاک و مستغلات را در مناطقی که مالکیت خصوصی مجاز است به دست آورند (اعم از مسکونی، تجاری، زمین، کشاورزی و ...).
اگر در املاک تملک شده ساختمانی از پیش ساخته نشده باشد، مالک خارجی املاک باید ظرف مدت دو سال برای توسعه پروژه به اداره دولتی مربوطه مراجعه کند.
یک شخص حقیقی خارجی می تواند تا 30 هکتار املاک و مستغلات و حقوق واقعی محدود را در هر نقطه از ترکیه به دست آورد. در صورت صلاحدید، شورای وزیران می تواند مناطق بزرگ تری را اعطا کند.
اشخاص حقیقی خارجی نمی توانند املاک و مستغلات را در مناطق ممنوعه نظامی یا مناطق امنیتی نظامی خریداری یا اجاره کنند. این افراد تنها با مجوز استانداری می توانند در مناطق ویژه امنیتی اقدام به تملک و اجاره کنند.
مجموع تملک توسط اشخاص حقیقی خارجی نمی تواند از ده درصد کل مساحت استانی که مالکیت خصوصی مجاز است تجاوز کند. در صورت تجاوز از سقف ده درصد، درخواست اتباع خارجی برای تحصیل ملک مجاز نخواهد بود.
تحصیل املاک و حقوق محدود توسط اشخاص حقوقی:
فقط شرکت های تجاری که مطابق با قوانین کشورهای متبوع خود تأسیس شده اند و دارای شخصیت حقوقی در ترکیه هستند می توانند به عنوان اشخاص حقوقی خارجی املاک و مستغلات و حقوق واقعی محدود را بدست آورند. اشخاص حقوقی (بنیادها، انجمن ها و غیره) غیر از این گونه شرکت های تجاری نمی توانند اموال غیر منقول و حقوق منقول را تحصیل کنند.
تحصیل اموال غیرمنقول توسط شرکتهای تجاری که در کشورهای خارجی تأسیس شده و دارای شخصیت حقوقی مطابق با قوانین کشور خود می باشند، در موارد استثنایی مجاز بوده و تنها در صورت تصریح به مفاد قراردادهای بین المللی یا قوانین خاص امکان پذیر است. از جمله قوانین ویژه حاوی احکام در این زمینه می توان به قانون نفت ترکیه شماره 6491، قانون تشویق گردشگری شماره 2634 و قانون مناطق صنعتی شماره 4737 اشاره کرد.
تبصره: در خصوص رهن استثنا پیش بینی شده است زیرا محدودیتی در رهن غیرمنقول به نفع اشخاص حقیقی و حقوقی خارجی وجود ندارد.
خرید املاک و مستغلات و حقوق محدود توسط شرکت هایی با سرمایه خارجی که در ترکیه تاسیس شده اند:
شرکت هایی که به عنوان یک شخصیت حقوقی در ترکیه تاسیس شده اند با رعایت شرایط زیر در گروه شرکت های خارجی پذیرفته می شوند: 1) سرمایه گذاران خارجی صاحب پنجاه درصد یا بیشتر از سهام یا 2) سرمایه گذاران خارجی حق دارند اکثریت اعضای هیأت مدیره را منصوب و عزل کنند.
این شرکت ها می توانند برای انجام فعالیت هایی که در اساسنامه آنها مشخص شده است، املاک و حقوق واقعی محدودی را به دست آورند. برای این منظور شرکت ها ابتدا باید به فرمانداری محل وقوع ملک مراجعه کنند.
از سوی دیگر، در صورتی که املاک مورد نظر در منطقه ممنوعه نظامی یا منطقه امنیتی نظامی واقع شده باشد، تملک املاک منوط به اجازه ستاد کل خواهد بود و در صورتی که ملک مورد نظر در محدوده یک منطقه امنیتی خصوصی، املاک و مستغلات منوط به مجوز فرمانداری در منطقه مربوطه خواهد بود. در صورت مثبت بودن درخواست تملک ملک، فرمانداری مراتب را کتباً به شرکت/بنگاه و اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند تا سند مالکیت به ثبت برسد.
مراحل زیر نیازی به مجوز از فرمانداری ندارد. به همین دلیل می توان بدون کسب مجوز مستقیماً به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد;
ایجاد وام مسکن
تحصیل ملک به عنوان بخشی از وصول رهن توسط ذینفع رهن
انتقال مالکیت املاک و حقوق واقعی محدود ناشی از ادغام و تفکیک شرکتها
تملک املاک در مناطق صنعتی سازمان یافته، مناطق صنعتی، مناطق توسعه فناوری و مناطق آزاد
تحصیلات ناشی از معاملاتی که به عنوان وام در چارچوب قوانین بانکی مربوط پذیرفته شده یا به منظور وصول مطالبات تعلق می گیرد.
خلاصه توضیحات
بصورت کلی اشخاص حقیقی خارجی و حقوقی با سرمایه خارجی تحت شرایط می توانند نسبت به خرید املاک اعم از مسکونی، تجاری و یا زمین اقدام کنند.
